香江控股政策不放松

12月25日，香江控股（600162.SH）发布公告，称已将全资子公司进贤香江商业中心有限公司100%股权转让南昌翠园生态工程有限公司，转让价8500万元，预计产生收益约2891万元。同日，香江控股公告子公司以37026.21万元拍得珠海横琴新区一地块。
　　在12月25日召开的建设工作会议上，住建部再次敲定了坚持限购政策不放松，但也明确表态支持合理的改善性住房需求。有业内人士指出，今年房企销售普遍超预期，但从下半年的一波拿地潮来看，不少房企战略有所调整，从前几年大扩张布局三四线城市获利退出，转而集中开发一二线核心市场。
　　重归核心城市战略
　　12月25日，香江控股（600162SH）发布公告，称已将位于江西南昌的全资子公司进贤香江商业中心有限公司100%股权转让南昌翠园生态工程有限公司，转让价8500万元，预计产生收益约2891万元。
　　记者查阅香江控股相关公开信息发现，今年6月该公司亦出售了位于景德镇的子公司100%股权，将当地包括大卖场、建筑、仓库及土地项目等作价4000万元出售给景德镇市浩亮陶瓷有限公司，投资及其他收益约为3513万元。
　　值得注意的是，就在香江控股公告出售南昌项目的同一天，其发布的另一公告显示，香江控股子公司珠海横琴新区南方锦江置业有限公司以约3.7亿元拿下珠海市横琴新区编号为珠横国土储 2012-06号地块的使用权。
　　公开资料显示，伴随前几年的放弃扩张大潮，广东区域房企香江控股此前曾在国内多个省市布局，然而不同项目的表现却出现“冰火两重天”的景象位于南昌进贤县、景德镇市及长春、新乡、郑州等三四线城市的地产与家居项目销售租赁情况欠佳，而在成都、北京东香河、南京北汊河等地推出的“香江全球家居CBD”项目则销售火爆。
　　业内人士认为，同一天两公告“一出一进”，显示出香江控股战略发生调整，开始从此前“广撒网”的三四线城市获益退出，集中资源开发市场表现和潜力空间更好的一二线核心城市。
　　“中国城镇化进程的大势导致一些三四线城市在缺乏产业导入与支撑的前提下，直接进行房地产市场开发"造城"。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，十八大以来中央多次表态未来城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，但“被城镇化”导致市场供应无法顺利去化或沦为“空城”，导致三四线城市面临比较大的市场风险。
　　事实上，从今年土地市场观察，不少房企未来经营重心已经由三四线城市转向一二线城市。据某机构统计显示，今年前11月，从房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三四线城市仅占比18%，其中二线发展中城市占比最高，近期诞生的“地王”也集中在一二线城市。
　　“苦修内功”成最优选择
　　继续执行“限购”之后的房地产调控政策将如何走？房企又该如何应对？张宏伟认为对于转型过程中的房企来说，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与产业地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。
　　仍以香江控股为例，其近年大卖的香江家居CBD系列项目实际上并非纯住宅，其南京湾锦绣香江正是依托总规划面积20平方公里的南京湾全球商贸物流区首期项目，整个商贸物流平台总投资高达200亿元。
　　围绕国家确定的珠三角、长三角、环渤海、西南经济圈等九大综合物流区域，香江计划建设九大家居商贸物流战略基地，除了利润可观的洋房、别墅及商铺，还有望最终形成从家居设计、制造、博览推广、大宗贸易、大物流等一条龙的漫长商贸物流产业链。记者从消息人士处了解到的信息，香江控股25日公告约3.7亿元拿下的珠海横琴新区地块则还将用于发展文化创意产业。
　　与此同时，香江控股年报显示，其2011年将财务审计机构由国内知名大所立信大华事务所更换为国际知名事务所德勤华永。而在审计机构升级背后，则是这家区域房企全面改善内部控制与管理水平的举措。
　　公开信息显示，香江控股在2011年聘请了专业咨询机构，大力推进核心业务领域ERP建设。与此同时，香江控股将分公司的招投标权限全面收归总部，并与中建集团签订战略合作协议。从其三季度报表看，香江控股货币资金余额25.6亿元，经营活动产生的现金流净额为14.8亿元，预收账款47.7亿元。
　　“从今年三季度的报表看来，不少房企利润率状况持续恶化。”张宏伟说，除了企业转型，开发企业要获得长期发展还势必面临修炼内功的问题，未来或有更多地产企业通过精细化管理、产品研发能力提高、产品标准化与产业化的操作、适度涨价等手段缓解利润率下滑局面。